Il contratto di concessione in godimento di un fondo rustico presenta tutta una serie di problematiche, che ne rendono complessa la gestione. Chiariamo alcuni aspetti con l'ausilio dell'avvocato Gualtiero Roveda, consulente di Fruitimprese.
FreshPlaza (FP): Il contratto d'affitto di fondo rustico e il contratto d'affitto d'azienda agricola sono due tipologie contrattuali distinte?
Gualtiero Roveda (GR): Sono contratti soggetti a discipline differenti, con conseguenze di rilievo. Nel primo caso si applicano le disposizioni della legge 203/82, nel secondo le norme del codice civile sull'affitto d'azienda.
FP: Sono entrambi beni produttivi. Come si fa a capire quali sono le norme che disciplinano il rapporto?
GR: Non è per nulla agevole desumere la fattispecie da applicare al caso concreto. In estrema sintesi, il criterio è il seguente: se le attrezzature, che consentono lo sfruttamento del fondo, si trovano in rapporto pertinenziale rispetto allo stesso, poiché poste al suo servizio, si applica la disciplina propria del fondo rustico; se, al contrario, oggetto del contratto è il complesso dei beni aziendali organizzati dall'imprenditore per il processo produttivo, il rapporto è disciplinato dalle disposizioni che regolano l'affitto dell'azienda agricola.
FP: L'affitto di un fondo attrezzato rientra nella disciplina dell'affitto del fondo rustico?
GR: Sì. Se i beni, che consentono lo sfruttamento del fondo, sono stati destinati al servizio del fondo dal proprietario, secondo lo schema del rapporto pertinenziale. Se, invece, le attrezzature, gli strumenti, le strutture e il fondo stesso sono su un piano complementare e paritetico, in rapporto di reciproca coordinazione e interdipendenza funzionali all'organizzazione aziendale, siamo in presenza di un contratto di affitto d'azienda.
FP: Se vi è incertezza sulla funzione del fondo rustico nell'ambito del contratto d'affitto di azienda, è opportuno stipulare l'accordo con l'assistenza delle organizzazioni professionali agricole?
GR: Sì. L'art. 45 della Legge 203/1982 permette alle parti di derogare le norme dettate in materia di contratti agrari, purché i relativi accordi siano stipulati con l'assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali di categoria maggiormente rappresentative a livello nazionale.
FP: Nel caso di concessione in godimento di un fondo con annesso fabbricato, qual è la disciplina applicabile?
GR: Anche in questo caso, è necessario valutare il caso concreto. In mancanza di un prestabilito vincolo pertinenziale, la linea di demarcazione tra locazione e affitto è data sia dalla destinazione oggettiva del fondo, sia dalla volontà dei contraenti di attribuire prevalente rilevanza al fondo o al fabbricato. Se ha funzione prevalente, a quest'ultimo si applica la disciplina relativa al contratto di locazione di immobili, altrimenti si applica la disciplina dell'affittanza agraria.
FP: Se il proprietario non intende affittare il fondo e al contempo ha interesse che qualcuno lo custodisca e lo mantenga curato, può concederlo in comodato?
GR: La concessione in comodato di un fondo esula dalla regolamentazione prevista per l'affitto agrario. Va da sé che, in ragione del fatto che il comodato è per sua natura gratuito, non deve esserci alcun pagamento. Simulare un contratto di comodato per sfuggire alla normativa vincolistica è una scelta sconsigliabile. Al comodatario basterà provare di aver pagato il canone per vedersi riconosciuto un contratto d'affitto della durata di 15 anni.
FP: Il contratto di comodato riconosce al comodatario insediato sul fondo il diritto di prelazione agraria del conduttore coltivatore diretto?
GR: No. Il comodato non rientra tra i contratti agrari e la prelazione viene riconosciuta solamente al coltivatore diretto, munito di regolare contratto di affitto agrario.