Una recente circolare di Consulenza Agricola ha riportato in evidenza un tema che continua a generare contenziosi nelle campagne italiane: la cosiddetta "fascia confinaria". Cosa accade quando il proprietario, prima di vendere un terreno agricolo a un terzo, trattiene per sé una striscia di terra lungo il confine, così da far risultare il fondo principale "non confinante" con il vicino agricoltore titolare del diritto di prelazione? Per fare chiarezza, ne abbiamo parlato con l'avvocato Gualtiero Roveda.
Freshplaza (FP): Perché, nell'ambito della prelazione agraria, si sente parlare della "fascia confinaria"?
Gualtiero Roveda (GR): La prelazione agraria tutela il coltivatore diretto proprietario di un fondo confinante: se il vicino decide di vendere il proprio terreno agricolo, il confinante ha diritto di essere preferito nell'acquisto, allo stesso prezzo offerto da un terzo. La fascia confinaria entra in gioco quando il venditore tenta di neutralizzare questo diritto trattenendo per sé una stretta porzione di terreno lungo il confine. Così il fondo principale, quello che intende realmente vendere, non risulta più confinante con il fondo del prelazionante. Il vicino, quindi, non può esercitare la prelazione, perché il venditore sostiene che il terreno ceduto non confina più con il suo.
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FP: Quindi la fascia non viene venduta a nessuno?
R: Esatto. La fascia non viene venduta: il venditore la trattiene intenzionalmente.
Lo scopo è unicamente quello di interrompere artificialmente la contiguità fra i due fondi.
FP: E la giurisprudenza come valuta questa manovra?
R: La Cassazione è molto chiara: trattenere una fascia non è illecito di per sé. Il punto è capire che tipo di terreno sia. Se la fascia ha una sia pur minima autonomia agricola, cioè è coltivabile e dotata di una reale utilità produttiva, l'operazione è legittima. Se invece si tratta di un relitto privo di valore agronomico (troppo stretto, inutilizzabile, morfologicamente inadatto), allora siamo di fronte a un artificio elusivo destinato a impedire la prelazione. In questo caso, il confinante può reagire esercitando il riscatto agrario sull'intero fondo originario.
FP: Quindi tutto si riduce alla possibilità concreta di coltivare quella striscia di terra?
R: Sì. La Cassazione parla di "concreta idoneità all'uso agricolo": è il vero discrimine.
Una fascia che può essere coltivata, anche in misura minima, è un fondo agricolo vero.
Una fascia non coltivabile, invece, non è un terreno agricolo ma un semplice espediente cartografico. Ed è proprio questo che la giurisprudenza non tollera: la creazione artificiosa di un pezzetto di terra "inutile" solo per eludere la prelazione.
FP: In concreto, come dovrebbero comportarsi venditori e confinanti davanti a situazioni del genere?
R: È fondamentale muoversi con prudenza e basarsi su una valutazione oggettiva del terreno.
Per il venditore:
• trattenere una fascia è legittimo solo se si tratta di un vero appezzamento agricolo, con una sua utilità effettiva;
• se invece la striscia serve solo a evitare la prelazione, l'operazione diventa molto rischiosa, perché il confinante potrebbe esercitare il riscatto e ottenere l'intero fondo.
Per il confinante:
• la prima verifica da compiere riguarda la reale funzionalità agricola della fascia;
• se la striscia è concretamente coltivabile, la manovra non è elusiva;
• se invece si tratta di un relitto privo di valore agronomico, la prelazione risulta elusa e la tutela giudiziale diventa praticabile.
FP: E sotto il profilo psicologico? Conta l'intenzione del venditore di escludere il vicino dalla trattativa?
R: No. La giurisprudenza è chiarissima su questo punto: le intenzioni soggettive non hanno alcun rilievo. Ciò che conta è esclusivamente la realtà oggettiva del terreno. Il giudice valuta solo un elemento: la fascia trattenuta è concretamente idonea all'uso agricolo oppure no?
Se lo è, l'operazione è valida a prescindere dalle intenzioni. Se non lo è, si configura comunque un artificio elusivo.
