Il direttore di Consulenza Agricola, Luciano Mattarelli, ha recentemente diffuso una circolare che affronta un tema di grande interesse per gli operatori del settore: l'applicazione del diritto di prelazione agraria nel caso di vendita della sola nuda proprietà di un fondo rustico. La questione, oggetto di differenti interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali, suscita sempre molta attenzione tra agricoltori e imprese. L'avvocato Gualtiero Roveda, collaboratore di Consulenza Agricola, illustra i punti salienti della disciplina e degli orientamenti giurisprudenziali più rilevanti.
© Cristiano Riciputi | FreshPlaza.itL'avvocato Gualtiero Roveda
Freshplaza (FP): La vendita della sola nuda proprietà rientra nei casi in cui può operare la prelazione?
Gualtiero Roveda (GR): Sì. La Cassazione ha chiarito da tempo che anche la cessione della nuda proprietà configura un trasferimento a titolo oneroso rilevante ai fini della prelazione agraria. Ciò perché la nuda proprietà conserva un'aspettativa alla futura riunione con l'usufrutto, coerente con la finalità di concentrazione tra impresa agricola e proprietà. In pratica, l'affittuario o il confinante avente diritto possono esercitare la prelazione anche se il pieno godimento del fondo sarà differito alla cessazione dell'usufrutto.
FP: Esistono orientamenti contrari?
GR: Una parte minoritaria della dottrina e alcune decisioni di merito hanno sostenuto che la prelazione non possa operare sulla nuda proprietà, poiché l'acquirente non ottiene l'immediata disponibilità del fondo e quindi non potrebbe coltivarlo. Tuttavia, questa tesi è oggi minoritaria: la giurisprudenza prevalente adotta un'interpretazione estensiva del concetto di "trasferimento a titolo oneroso", anche per evitare manovre elusive.
FP: Chi può esercitare concretamente la prelazione in caso di vendita della nuda proprietà?
GR: In primo luogo, l'affittuario coltivatore diretto del fondo oggetto di vendita, se in possesso dei requisiti di legge e in grado di provarli rigorosamente. A seguire, il proprietario coltivatore diretto confinante e — dal 2016 — anche l'imprenditore agricolo professionale (IAP) confinante. La Cassazione ha inoltre riconosciuto che anche il nudo proprietario confinante può esercitare la prelazione se coltiva legittimamente e direttamente il proprio fondo da almeno due anni. In caso di più confinanti aventi diritto, la L. 36/2024 prevede una priorità a favore dei giovani imprenditori e delle imprese "giovanili". Resta ferma la precedenza dell'affittuario coltivatore diretto rispetto ai confinanti.
FP: Quali accortezze pratiche deve avere chi vende o acquista in questi casi?
GR: È fondamentale notificare correttamente l'atto di vendita ai potenziali titolari del diritto di prelazione, indicando prezzo e condizioni, anche quando la compravendita riguarda la sola nuda proprietà. In presenza di negozi collegati (ad es. vendita separata di usufrutto e nuda proprietà) l'operazione va valutata nel complesso per evitare elusioni. Chi esercita la prelazione subentra alle stesse condizioni offerte al terzo e acquista la nuda proprietà: il beneficio economico sarà spesso differito alla cessazione dell'usufrutto, senza che ciò incida sulla validità del diritto. Quanto alle agevolazioni PPC, di regola non spettano quando si acquista la sola nuda proprietà (poiché la coltivazione resta in capo all'usufruttuario), salve ipotesi particolari evidenziate dalla giurisprudenza.
