I chiarimenti dell'avvocato Gualtiero Roveda

Compravendita di terreni agricoli: come e quando è valida la prelazione

La prelazione agraria presenta numerose varianti e suscita spesso dubbi interpretativi, oggetto di grande attenzione da parte degli interessati alla materia. Chiariamo oggi con l'avvocato Gualtiero Roveda alcune questioni sui requisiti che il proprietario confinante deve possedere per poter esercitare il diritto in esame.

FreshPlaza (FP): Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di un fondo rustico, a chi spetta il diritto di prelazione agraria?
Gualtiero Roveda (GR): Al concessionario del fondo (affittuario nella maggior parte dei casi) o al proprietario del fondo confinante. Il diritto di quest'ultimo, tuttavia, ha solo carattere residuale.

FP: A chiarimento, cosa si intende per fondo rustico?
GR: Il fondo rustico può essere definito come un "terreno destinato alla produzione agricola indipendentemente dalla dotazione di fabbricati colonici e manufatti". Il fondo rustico comprende il terreno agricolo, quale bene principale, e i beni accessori. Il rapporto di servizio si inquadra sotto il profilo civile come rapporto pertinenziale. Si considera compresa nel fondo rustico anche la casa colonica ove abitano l'agricoltore, i familiari e eventuali lavoratori.

Gualtiero Roveda

FP: La prelazione del confinante spetta solo al Coltivatore Diretto o anche all'Imprenditore Agricolo Professionale (IAP)?
GR: A seguito dell'entrata in vigore della Legge n. 154/2016 spetta anche all'Imprenditore Agricolo Professionale (IAP), purché iscritto alla previdenza agricola.

FP: Il coltivatore diretto, per poter esercitare il diritto, cosa deve poter provare?
GR: Oltre alla mera iscrizione presso il Registro delle Imprese e alla certificazione dell'iscrizione previdenziale INPS, deve, in concreto, provare che la sua capacità lavorativa, unitamente a quella dei suoi familiari, sia pari ad almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo e del governo del bestiame.

FP: L'Imprenditore Agricolo Professionale?
GR: Questi, oltre all'iscrizione alla previdenza agricola come IAP, al possesso di adeguate conoscenze e competenze professionali, deve essere in grado di dimostrare che dedica all'attività agricola almeno il 50% del proprio tempo complessivo di lavoro, traendo dall'attività agricola almeno il 50% del proprio reddito complessivo da lavoro. Non è richiesta la prova dell'effettiva attività manuale sul fondo.

FP: In entrambi i casi è comunque necessario che vi sia una coltivazione biennale del fondo posto a confine. È così?
GR: Vero. A tal fine possono essere sommati titoli differenti purché tutti legittimanti la prelazione, quali, ad esempio, la coltivazione in forza di un contratto di affitto prima e la coltivazione in forza di un titolo di proprietà dopo. Se questo requisito oggettivo non è soddisfatto, è esclusa la prelazione del confinante.

FP: Spetta egualmente il diritto nel caso in cui il proprietario confinante abbia affittato il terreno a una società semplice di cui lo stesso sia socio?
GR: La Cassazione si è espressa sul punto, affermando che il diritto di prelazione costituisce ipotesi tassativa non suscettibile di interpretazione estensiva. Ne consegue che il diritto del proprietario confinante non spetta "al socio della società semplice, affittuaria del fondo rustico, ancorché egli sia anche comproprietario del fondo ove l'attività agricola sia riferibile alla società quale autonomo centro di imputazione giuridica, richiedendo la norma la coincidenza tra la titolarità del fondo e l'esercizio dell'attività agricola".

FP: Nel caso il fondo rustico di interesse sia posto in vendita nell'ambito di una vendita forzosa o di una procedura concorsuale, è consentito esercitare la prelazione?
GR: Se il trasferimento del bene avviene indipendentemente dalla volontà del proprietario o contro la volontà del proprietario, il diritto di prelazione non sussiste.


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