Secondo l'ultima rilevazione Istat, oltre il 40% della Superficie agricola utilizzata (Sau) è concessa in affitto e sono sempre di più le aziende miste, ossia quelle che conducono parte di terreni in proprietà e altra in affitto.
Il contratto in questione è regolamentato da una disciplina orientata alla tutela dell'affittuario. Il Legislatore ha inteso privilegiare la posizione legata al lavoro e all'attività d'impresa piuttosto che quella relativa al diritto di proprietà. Affrontiamo l'argomento con l'avvocato Gualtiero Roveda, consulente di Fruitimprese.
FreshPlaza (FP): In che cosa consiste l'affitto di fondo rustico?
Gualtiero Roveda (GR): E' un contratto con il quale il concedente si obbliga a far godere all'affittuario un determinato terreno per un dato periodo e per un dato corrispettivo per lo svolgimento di attività agricola. Venuta meno la possibilità di stipulare accordi diversi di concessione del diritto di godimento del fondo, in pratica non vi è alternativa all'affitto qualora non si possa o voglia far ricorso alla compravendita. Il contenuto del contratto è rigidamente disciplinato dalla legge e le "clausole" legali sostituiscono eventuali clausole difformi apposte dai contraenti. Tuttavia, se le parti sono assistite dalle rispettive associazioni sindacali, è possibile formalizzare legittimi accordi in deroga alla normativa.
FP: La durata del vincolo - particolarmente lunga - è un elemento caratteristico.
GR: Sì. Il contratto di affitto di fondo rustico ha una durata minima predeterminata dalla legge pari a 15 anni, salvo alcune eccezioni nell'ambito di comunità montane ove il termine è ridotto a 6 anni. Alla scadenza ordinaria, il contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 15 anni e così ad ogni successiva scadenza, salvo disdetta da trasmettersi con raccomandata a/r. Al fine di evitare il rinnovo automatico, la disdetta deve essere però ricevuta dall'altra parte almeno un anno prima del termine di scadenza.
FP: All'affittuario è tuttavia concesso recedere anzitempo.
GR: Esattamente. Al solo affittuario la legge riconosce il diritto di recedere in ogni momento e senza dover addurre particolari motivi, ma solo concedendo un preavviso di un anno.
FP: Il proprietario invece deve aspettare la scadenza stabilita in contratto?
GR: Sì. Può solo impedire il rinnovo dell'affitto alla scadenza con la disdetta. Può, però, chiedere la risoluzione del rapporto se ve ne sono i presupposti.
FP: Quali sono questi presupposti?
GR: Sono i casi di grave inadempimento tipizzati dalla Legge agraria:
- mancato pagamento di almeno un anno di canone;
- cattiva conduzione e/o manutenzione del fondo e delle attrezzature;
- subaffitto o subconcessione del fondo.
La normativa, tuttavia, concede all'affittuario la possibilità di sanare l'inadempienza. Verificatasi una delle ipotesi di grave inadempimento il proprietario deve contestare la circostanza a mezzo di lettera raccomandata a/r; se l'inadempienza è sanata entro 3 mesi dal ricevimento della comunicazione, non si può più dar luogo alla risoluzione del contratto. In ogni caso, per la pronuncia giudiziaria di risoluzione, è previsto un procedimento piuttosto complesso di competenza della Sezione specializzata agraria.
FP: Sono ammesse le opere di miglioramento o di trasformazione del fondo?
GR: Sì, ciascuna parte può eseguirle, purché sia avvisata preventivamente e per iscritto l'altra parte e l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura: sono vietate in ogni caso quelle opere che modificano la destinazione agricola del fondo e quelle in contrasto con i programmi regionali di sviluppo o con le vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo interessato.
FP: Come si determina il canone di affitto di un fondo rustico?
GR: La sentenza n. 318/2002 della Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo tutto il sistema di determinazione legale del canone di equo affitto. Pertanto, le parti possono liberamente pattuire l'ammontare del canone; la cui congruità è assicurata dal riferimento a parametri quali la posizione del terreno, la sua produttività, il numero di piante esistenti, la quantità di prodotto ottenuto per ogni ettaro, etc. In ogni caso, per evitare eventuali contestazioni e contenzioso è opportuno stipulare il contratto ai sensi dell'articolo 45 della L. 203/1982 e quindi con l'assistenza delle Organizzazioni di categoria.