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Intervento dell'avvocato Gualtiero Roveda

Acquisto terreni, quando la prelazione diventa fondamentale: ci sono novità

La possibilità offerta dal diritto di prelazione agraria di migliorare le strutture agricole produttive, riunendo nella stessa persona del conduttore la titolarità dell'impresa, oppure ampliando la proprietà mediante l'accorpamento di terreni limitrofi è argomento sempre di grande interesse. Approfondiamo aspetti particolari, non trattati in precedenza, con l'avvocato Gualtiero Roveda consulente di Fruitimprese.

FP: Una recentissima sentenza della Cassazione ha fatto il punto sulla controversa questione della vendita di un fondo rustico, con annesso fabbricato non costituente pertinenza
GR: E' vero. La sentenza n. 12894 del 13.05.21 ha precisato che il venditore di un compendio immobiliare costituito da più beni, non tutti oggetto di prelazione, è tenuto a far conoscere al prelazionario il prezzo effettivo del solo bene su cui può esercitare il diritto, non potendo altrimenti essere considerate efficaci la sua rinuncia o la sua accettazione.

FP: Se vengono posti in vendita terreni agricoli, tra loro attigui, il diritto di prelazione si estende all'intero complesso?
GR: Si applica il criterio della scomponibilità. Se i fondi attigui sono unità produttive funzionalmente autonome e indipendenti, il diritto non si estende. Se invece detti fondi possono essere considerati un compendio unico, anche se frazionato in appezzamenti aventi caratteristiche diverse e differenti colture, la risposta è positiva.

FP: Poniamo il caso che più confinanti esercitino il diritto di prelazione. Chi ha diritto all'acquisto preferenziale?
GR: Secondo l'attuale indirizzo giurisprudenziale, la decisione verrà presa da un giudice sulla base di una serie di criteri che gli consentiranno di valutare quale, fra i confinanti in conflitto, possiede l'azienda che trarrà il maggior vantaggio dall'ampliamento. A tale scopo valuterà l'entità, le caratteristiche topografiche, fisiche, colturali dei terreni, nonché la forza lavoro che potrà essere occupata nel fondo in vendita. Secondo quanto disposto dalla legge di orientamento per il settore agricolo, dovrà altresì essere tenuta in considerazione la presenza di coltivatori diretti di età compresa tra i 18 e i 40 anni, il loro numero e il possesso in capo agli stessi di conoscenze e competenze adeguate.

FP: Se il fondo confinante oggetto di cessione appartiene a più proprietari, a chi spetta il diritto di prelazione?
GR: In questo caso, il diritto di prelazione spetta a ciascun comproprietario, che sia coltivatore diretto. A ciò consegue che il mancato esercizio del diritto da parte degli altri contitolari, non incide negativamente sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato.

FP: Il confinante deve notificare il proposito di vendere a tutti i comproprietari coltivatori diretti?
GR: Sì. La notifica deve essere eseguita nei confronti di tutti.

FreshPlaza (FP): Nel caso di cessione di un terreno destinato a utilizzazione edilizia, industriale o turistica, il confinante ha diritto di prelazione agraria?
Gualtiero Roveda (GR): No. La cessione di terreni edificabili non rientra nella disciplina in esame.

L'avvocato Gualtiero Roveda

FP: E in ipotesi di esecuzione forzata?
GR: Anche in questa circostanza è la legge ad escluderlo, come anche nel caso in cui il terreno agricolo sia oggetto di permuta, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, ovviamente, di donazione.

FP: Se una parte del terreno messo in vendita ha una diversa destinazione urbanistica, come nel caso, ad esempio, sia edificabile, l'avente diritto può limitarsi a esercitare la prelazione limitatamente alla porzione che mantiene la destinazione agricola?
GR: Si ritiene che sia consentito.


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