Per i produttori ortofrutticoli, specie nei momenti in cui si intende espandere l'attività, un tema sempre attuale, fonte di dubbi e incertezze, è quello della prelazione agraria a favore dell'affittuario del fondo offerto in vendita e dei confinanti. Al fine di chiarire alcuni punti, particolarmente critici della materia, poniamo alcuni quesiti all'avvocato Gualtiero Roveda, consulente di Fruitimprese.
FreshPlaza (FP): Nel caso di vendita di un fondo agricolo alcuni soggetti hanno il diritto di essere preferiti ad altri per il suo acquisto. Come è regolamentato il diritto in questione?
Gualtiero Roveda (GR): L'istituto della prelazione agraria è finalizzato a favorire, in presenza di determinati presupposti, la riunione, nella stessa persona, della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra. E' così prevista la prelazione dell'affittuario e, in subordine, nel caso il fondo non sia concesso in affitto, quella a favore del proprietario del fondo confinante che lo coltivi personalmente. Lo scopo è quello di ampliare le dimensioni territoriali delle aziende diretto-coltivatrici, per consentire loro di essere più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. Successivamente, il diritto in questione, limitatamente all'acquisto del fondo confinante, è stato esteso agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell'Inps.
Gualtiero Roveda
FP: Il diritto spetta anche all'imprenditore agricolo che svolge l'attività di coltivazione del fondo rustico in forma societaria?
GR: In ragione della riforma dell'impresa agricola, il diritto di prelazione è stato esteso alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.) in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto. E', invece, controversa la questione se tale diritto possa spettare anche alla società agricola IAP. L'opinione prevalente si esprime in senso negativo.
FP: Se l'imprenditore agricolo, pur coltivando il fondo, si dedica anche all'allevamento degli animali ha egualmente il diritto di prelazione?
GR: La giurisprudenza interpreta in senso restrittivo la qualifica di coltivatore diretto, in quanto ritiene debba essere strettamente correlata alla coltivazione della terra. A ciò consegue che non può considerarsi tale chi si dedica in via esclusiva o assolutamente prevalente al governo o all'allevamento degli animali (Cass. n. 42/2021).
FP: Quali sono gli adempimenti a carico del venditore?
GR: Nel caso il proprietario del terreno intenda vendere il fondo, deve darne comunicazione a mezzo raccomandata agli interessati, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita, nonché le altre norme pattuite. Il destinatario, in possesso dei requisiti, ha 30 giorni per esercitare il proprio diritto di prelazione.
Foto Condifesa Ravenna
FP: Ma come si fa a sapere se un fondo agricolo è stato venduto e a quale prezzo?
GR: Le vicende relative ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari vengono trascritte presso la conservatoria dei registri immobiliari. Vi è, pertanto, la possibilità di conoscere gli atti di trasferimento di un fondo rustico effettuando una ricerca, anche on-line, presso i registri di conservatoria.
FP: Se il proprietario vende il fondo, senza aver effettuato la comunicazione ai confinanti, quali sono le conseguenze?
GR: La violazione del diritto di prelazione non determina la nullità del contratto di compravendita. L'avente diritto è tutelato con l'attribuzione del diritto di riscattare il terreno venduto entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
FP: In pratica, come ci si deve muovere?
GR: Per l'esercizio del diritto in esame è sufficiente una dichiarazione stragiudiziale, comunicata al terzo acquirente. E', tuttavia, necessario agire in giudizio per ottenere il riconoscimento dell'avvenuto riscatto, nel caso in cui l'acquirente del fondo rustico si opponga.
FP: C'è un termine entro il quale pagare il prezzo del riscatto?
GR: Chi esercita il diritto di riscatto di un fondo agricolo è tenuto a pagare il prezzo di acquisto, previsto nel contratto di compravendita, nel termine di tre mesi decorrente o dall'accordo con il terzo acquirente, ovvero dal passaggio in giudicato della sentenza che gli riconosce il diritto. L'offerta di pagamento del prezzo può avvenire senza particolari formalità nel caso in cui si raggiunga un accordo. In mancanza è necessario procedere all'offerta reale e, se il venditore rifiuta di ricevere il pagamento, al deposito liberatorio del prezzo presso un istituto di credito.