Lo strumento giuridico che consente di realizzare tale evento è quello dell'usucapione.
Approfondiamo l'interessante argomento con l'avvocato Gualtiero Roveda, consulente di Fruitimprese.Freshplaza (FP): Per quale ragione il nostro sistema giuridico prevede che il possesso di un bene, continuato nel tempo, ne faccia acquisire la proprietà per usucapione?
Gualtiero Roveda (GR): L'istituto ha origini antiche e uno scopo sociale di rilievo: conferire certezza ai rapporti giuridici e accordare preferenza a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene.
FP: Ma, sotto il profilo tecnico, cosa si intende per possesso?
GR: Per comprenderne il significato è essenziale distinguere la detenzione dal possesso. Nel primo caso, chi dispone del bene ha la consapevolezza di averlo in custodia e si atteggia di conseguenza; nel secondo, chi utilizza il bene si comporta come se fosse il legittimo proprietario. Ad esempio, se un agricoltore coltiva un fondo in base a un contratto di affitto o di comodato si configura l'ipotesi di mera detenzione, non utile per maturare l'usucapione. Se, invece, seguendo l'ultimo esempio, colui che ha ricevuto in prestito il terreno comunica al comodante la volontà di appropriarsene, avrà inizio il calcolo del tempo ai fini dell'usucapione.
FP: Come si fa a far accertare l'acquisto del possesso per usucapione?
GR: L'intervenuta usucapione deve essere dichiarata da un giudice. Ciò è possibile solo se si è in grado di dimostrare di aver avuto il possesso del bene che si intende usucapire ininterrottamente e pacificamente per il tempo necessario.
Foto d'archivio
FP: Come si può fornire la prova?
GR; Si devono produrre in giudizio documenti che attestino l'uso del bene
a mo' di proprietario, quali ad esempio ricevute per il pagamento di imposte, tasse, certificati catastali, contributi, contratti, comunicazioni, video o foto dalle quali si possa ricavare che l'immobile sia stato utilizzato come proprio. Ad ogni modo, la prova necessaria per l'usucapione può essere fornita con tutti i mezzi messi a disposizione dall'Ordinamento, compresa la testimonianza. Si deve comunque tenere ben presente che i giudici, usualmente, richiedono prove particolarmente rigorose.
FP: Per i fondi rustici è stabilita una forma speciale di usucapione...
GR: E' prevista una particolare forma di usucapione per la piccola proprietà di fondi rustici e per la proprietà di fondi situati in comuni classificati montani. In quest'ultimo caso senza limiti di grandezza. La specialità consiste nella riduzione della durata del possesso. L'usucapione, infatti, si realizza - in linea di massima - in soli quindici anni, rispetto al termine ordinario ventennale. E', però, necessario che il fondo sia stato destinato in concreto all'attività agraria, in quanto tale usucapione può avere a oggetto solo un fondo rustico inteso come attività agricola ben individuata e organizzata destinata alla produzione.
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FP: Il proprietario reale come può fare per impedire al terzo di acquisire il terreno per usucapione?
GR: Innanzitutto è necessario chiarire che qualsiasi atto che possa "interrompere" l'usucapione deve intervenire prima dello spirare del termine previsto per legge, in quanto una volta che si è verificata l'usucapione, qualsiasi interruzione non ha più alcuna efficacia. In ordine agli strumenti a disposizione del proprietario si può dire che una mera diffida, come ad esempio una raccomandata a.r, non è utile a tal fine. Né il proprietario può, con un atto di forza, riprendere il possesso del bene, poiché commetterebbe il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni". Ne consegue che, in pratica, l'unica strada percorribile per interrompere il possesso è quella giudiziaria.